Hiện nay, mua bán bất động sản không còn là vấn đề xa lạ với bất kỳ ai, đặc biệt khi có sự phát triển của nhiều loại hình dịch vụ mang đến nguồn thu nhập cao, nhiều người đổ xô đi mua đất ở các khu vực trung tâm thành phố, các khu đô thị, khu du lịch vì cho rằng những vị trí này dễ kiếm tiền thu nhập. “Tấc đất tấc vàng”, người này chưa kịp mua người kia đã có ý định nhảy vào ngay lập tức thậm chí còn không tìm hiểu kĩ nguồn gốc, tình trạng đất dẫn đến việc mua nhầm đất đang tranh chấp xảy ra ngày càng nhiều. Vậy liệu trong trường hợp mua nhầm đất tranh chấp thì phải làm thế nào, đất đai đang tranh chấp có được xây dựng không là những câu hỏi được rất nhiều người quan tâm tới.
Đất đang tranh chấp là gì?
Theo quy định tại khoản 24, Điều 3 của Luật Đất đai 2013 thì tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Như vậy, các tranh chấp này có thể là tranh chấp về quyền sử dụng đất, về các tài sản gắn liền với đất hay các tranh chấp liên quan đến mục đích sử dụng, ranh giới đất hoặc nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất. Chung quy lại có thể hiểu rằng đất đang tranh chấp là đất có tranh chấp giữa các chủ thể liên quan đến quyền sử dụng đất hợp phápđối với khu đất đó.
Dưới đây là một số các tranh chấp điển hình, thường gặp để nhận biết:
- Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh khi sử dụng đất trong giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất như: tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê quyền sử dụng đất, …
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất: xác định ranh giới đất hoặc trong các quan hệ dân sự như thừa kế, ly hôn, trao tặng, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ,…
Nguồn ảnh: lsx.vn/wp-content
Đất đai đang tranh chấp có được xây dựng không?
Đất đai đang tranh chấp có thể là tranh chấp chưa yêu cầu Tòa án giải quyết hoặc tranh chấp đã được một bên nộpđơn khởi kiện và đang trong quá trình Toà án thụ lý giải quyết.
Đất đai đang tranh chấp chưa yêu cầu Tòa án giải quyết
Pháp luật Việt Nam hiện không có quy định nào cụ thể về việc đất đai đang tranh chấp mà chưa yêu cầu Tòa án giải quyết có được xây dựng hay không.
Về nguyên tắc, theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014, trước khi tiến hành khởi công xây dựng trên đất thì người sử dụng đất cần phải thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng có thể kể đến như: Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị/ dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500, công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, …
Như vậy đối với trường hợp cần phải xin giấy phép xây dựng thì tùy từng công trình mà cơ quan có thẩm quyền sẽ yêu cầu các điều kiện khác nhau. Trong đó, hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng phải có đầy đủ tài liệu, và một trong các tài liệu bắt buộc là các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất. Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, đất đang tranh chấp thì không thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2, điều 100 Luật Đất đai 2013.
Qua các quy định trên có thể thấy rằng mặc dù pháp luật không quy định rõ đất đai đang tranh chấp thì có được xây dựng hay không, nhưng trong trường hợp đất đai đang tranh chấp thì sẽ khó khăn trong việc xin cấp giấy phép xây dựng.
Đất đai đang tranh chấp và đang trong quá trình được Toà án thụ lý giải quyết.
Trong trường hợp đất đang tranh chấp và tranh chấp đó đang được giải quyết tại Toà án, theo quy định tại Điều 122 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, nếu một bên trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm hoặc có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng tài sản đó thì có thể làm đơn yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, cụ thể là áp dụng biện pháp cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp.
Như vậy, đối với phần đất có tranh chấp và đang trong quá trình Tòa án thụ lý thì việc xây dựng trên phần đất đó chính là thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp theo Điều 122 của Bộ luật tố tụng dân sự 2015 nêu trên. Do vậy, đương sự trong vụ án có thể yêu cầu Toà án áp dụng “biện pháp khẩn cấp tạm thời”. Nếu Tòa án chấp nhận đơn yêu cầu thì bên thực hiện hành vi xây dựng trên phần đất tranh chấp sẽ phải chấm dứt ngay hành vi đó ngay khi nhận được quyết định từ Tòa án. Trường hợp không thực hiện quyết định thi hành án về việc áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời, bên vi phạm có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng (đối với cá nhân) và 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng (đối với tổ chức) theo khoản 4 Điều 4 và điểm e khoản 5 Điều 64 của Nghị định 82/2020/ND-CP.
Qua nội dung trên, có thể thấy rằng việc xây dựng trên đất đang tranh chấp có thể dẫn đến rất nhiều hệ luỵ và Toà án có thể áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để yêu cầu dừng hành vi xây dựng tài sản trên đất. Bên cạnh đó, việc xây dựng trên đất đang tranh chấp sẽ làm tăng thêm tính phức tạp của vụ việc khi việc giải quyết tranh chấp không chỉ dừng lại ở tranh chấp về quyền sử dụng đất mà còn phát sinh tranh chấp liên quan đếntài sản gắn liền với đất sau khi xây dựng.
Thông thường các chủ thể xây dựng công trình trên đất đều tự tin cho rằng mình có quyền sử dụng hay sở hữu đất hợp pháp nên có toàn quyền xây dựng trên đó. Tuy nhiên, nếu đất thuộc diện đang tranh chấp mà các bên vẫn chưa giải quyết được hoặc chưa có bản án, quyết định chính thức từ Toà án, thì các bên không nên tiến hành xây dựng trên khu đất đang tranh chấp đó. Bởi lẽ Toà án sẽ áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để dừng việc xây dựng công trình trên đất, đồng thời trường hợp xấu nhất có thể xảy ra là khu đất đang tranh chấp đó thuộc quyền sử dụng của người khác và chủ thể xây dựng có khả năng bị mất đi số tiền đã bỏ ra để xây dựng công trình trên đất.
Nguồn ảnh: apluslaw.vn
Trên đây là nội dung khái quát liên quan đến Đất đai đang tranh chấp có được xây dựng không? mà Phước và Các Cộng Sự chia sẻ đến bạn đọc. Nếu Quý khách hàng gặp bất kỳ khó khăn nào liên quan đến lĩnh vực pháp lý, vui lòng liên hệ chúng tôi. Phước và Các Cộng Sự là một công ty luật được thành lập tại Việt Nam và hiện có gần 100 thành viên đang làm việc tại ba văn phòng Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và Đà Nẵng. Phước và Các Cộng Sự cũng được đánh giá là một trong những công ty luật có đội ngũ nhân viên chuyên sâu trong lĩnh vực pháp lý hàng đầu tại Việt Nam mà có các lĩnh vực hành nghề được đánh giá đứng đầu trên thị trường pháp lý như Lao động và Việc làm, Thuế, Mua bán và Sáp nhập, Tranh tụng. Chúng tôi tự tin là một trong những Công ty Luật cung cấp dịch vụ pháp lý tốt nhất đến Quý khách hàng.
