Đất đai là một loại tài sản đặc biệt và có tính chất pháp lý phức tạp. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Theo đó, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Trường hợp người sử dụng đất muốn “bán” lại quyền sử dụng đất, họ cần thực hiện quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên mua theo quy định của Luật Đất đai. Vì vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đơn thuần là việc thực hiện một hợp đồng mua bán tài sản. Bài viết này sẽ làm rõ quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam theo pháp luật hiện hành.
-
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được định nghĩa như sau: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Các bên liên quan cần làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban Nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Bên được chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có quyền khai thác lợi ích và tiềm năng của khu đất; đồng thời, họ phải trả cho bên chuyển nhượng một khoản tiền nhất định theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký kết.
Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất giúp người dân giảm bớt thủ tục hành chính không cần thiết như xét duyệt, thu hồi, giao đất… mà vẫn đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
-
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã thỏa mãn các điều kiện sau đây[1]:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; và
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy trong trường hợp có đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất chưa làm thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cũng chưa được phép chuyển nhượng mà phải làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Ngoài các điều kiện theo luật định được liệt kê ở trên, người sử dụng đất khi thực hiện quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với một số loại hình đất đai đặc biệt còn phải thỏa mãn các điều kiện khác khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với những loại hình đất đai đặc biệt này.
-
Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bước 1: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến văn phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến hành công chứng hợp đồng này. Các tài liệu cần chuẩn bị bao gồm: giấy tờ chứng thực tư cách pháp nhân và cá nhân, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đối với trường hợp bên nhận chuyển nhượng là cá nhân và đã kết hôn thì phải nộp kèm giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, nếu chưa kết hôn thì phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Hồ sơ thực hiện việc đăng ký thay đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm có:
- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên nhận chuyển nhượng ký);
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên chuyển nhượng ký);
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng (01 bản chính);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền);
- Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân + Sổ hộ khẩu của cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đối với cá nhân, giấy tờ chứng thực tư cách pháp nhân đối với tổ chức (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền);
- Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân; và
- Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.
Bước 3: Chuẩn bị hồ sơ thay đổi chủ sở hữu quyền sử dụng đất.
Hồ sơ gồm có:
- Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên chuyển nhượng ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên nhận chuyển nhượng thực hiện thủ tục hành chính thì bên nhận chuyển nhượng có thể ký thay.
- Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc);
- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc);
- Bản sao Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng đối với cá nhân, giấy tờ chứng thực tư cách pháp nhân đối với tổ chức.
Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sửa đổi.
Trên đây là nội dung khái quát liên quan đến quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà Phước và Các Cộng Sự chia sẻ đến bạn đọc. Nếu Quý khách hàng gặp bất kỳ khó khăn nào liên quan đến lĩnh vực pháp lý, vui lòng liên hệ chúng tôi. Phước và Các Cộng Sự là một công ty luật được thành lập tại Việt Nam và hiện có gần 100 thành viên đang làm việc tại ba văn phòng Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và Đà Nẵng. Phước và Các Cộng Sự cũng được đánh giá là một trong những công ty luật có đội ngũ nhân viên chuyên sâu trong lĩnh vực pháp lý hàng đầu tại Việt Nam mà có các lĩnh vực hành nghề được đánh giá đứng đầu trên thị trường pháp lý như Lao động và Việc làm, Thuế, Mua bán và Sáp nhập, Tranh tụng. Chúng tôi tự tin là một trong những Công ty Luật cung cấp dịch vụ pháp lý tốt nhất đến Quý khách hàng.
[1] Điều 188 luật Đất đai 2013
