Hiện nay, để đảm bảo thực hiện hợp đồng như mong muốn của bên yêu cầu giao dịch thì các bên thường tiến hành kí kết hợp đồng đặt cọc. Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về đặt cọc và Hội đồng thẩm phán Tòa án Nhân dân Tối cao (“TANDTC”) cũng đã có Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP để hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc. Tuy nhiên, trên thực tế việc giải quyết tranh chấp không đơn giản. Bài viết này sẽ đề cập đến những điều cần lưu ý khi xảy ra tranh chấp về hợp đồng đặt cọc.
Những tranh chấp về hợp đồng đặt cọc
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc là gì?
Đối chiếu với Điều 328 (Đặt cọc) và Điều 385 (Khái niệm hợp đồng) của Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc có thể được hiểu là sự thoả thuận giữa các bên về việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc có thể được hiểu là những bất đồng, xung đột về quyền và lợi ích giữa các bên liên quan đến hợp đồng đặt cọc. Tranh chấp hợp đồng đặt cọc xoay quanh về hiệu lực của hợp đồng đặt cọc, về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc, về phạt cọc và tiền phạt cọc.
Một số loại tranh chấp về hợp đồng đặt cọc cụ thể thường gặp trong thực tiễn gồm:
- Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất
- Đặt cọc mua bán đất không đủ điều kiện chuyển nhượng;
- Tranh chấp do bên nhận tiền đặt cọc không có quyền bán đất;
- Tranh chấp về quyền – nghĩa vụ giữa các bên;
- Tranh chấp về mức phạt cọc, bồi thường thiệt hại.
- Tranh chấp hợp đồng đặt cọc thuê nhà
Trường hợp điển hình của dạng này là trường hợp đặt cọc để thuê nhà nhưng khi hết thời hạn thuê bên cho thuê cố tình không trả tiền đặt cọc bằng các lý do như: bên cho thuê cho rằng có nhiều khoản chi phí cải tạo, sửa chữa nhà thuê để cấn trừ vào tiền cọc, hoặc cố tình vẽ đưa ra các lý do khác để không phải hoàn trả tiền cọc.
- Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư
Trường hợp thường gặp của dạng này là khi đặt cọc để mua căn hộ chung cư nhưng chủ đầu tư vi phạm tiến độ ký hợp đồng mua bán đất, mua bán căn hộ, hoặc vi phạm về việc dự án chưa đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh,…
- Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán hàng hóa
Dạng tranh chấp này rất nhiều. Cụ thể như: đặt cọc mua bán hàng hóa nhưng không mua được hàng đúng chất lượng, không mua được đủ số lượng hàng mong muốn hoặc không mua được hàng. Tranh chấp này xảy ra xuất phát từ việc mua bán được xác lập đơn giản, không rõ ràng nên khi có tranh chấp từ hợp đồng đặt cọc thì khó tìm được những chứng cứ có lợi.
Những điều cần lưu ý khi xảy ra tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Về vấn đề thẩm quyền giải quyết của Tòa án:
Căn cứ vào Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự (“BLTTDS”) 2015, những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Theo đó, tranh chấp về hợp đồng đặt cọc là tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự nên sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Việc xác định thẩm quyền giải quyết vụ án của Tòa án là một trong những yêu cầu quan trọng của việc kiểm tra điều kiện thụ lý vụ án dân sự. Bên cạnh việc xác định thẩm quyền của Tòa án theo vụ việc, theo cấp xét xử, theo sự lựa chọn trong trường hợp chưa có điều luật để áp dụng thì cũng có thể xác định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ.
Tuy nhiên, trên thực tiễn giải quyết loại tranh chấp này có nhiều quan điểm khác nhau. Đơn cử như tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất, thì Tòa án nơi bị đơn cư trú[1] hay Tòa án nơi có bất động sản[2] có thẩm quyền giải quyết? Quan điểm thứ nhất cho rằng đây là tranh chấp về hợp đồng dân sự, đối tượng của tranh chấp là tiền đặt cọc và phạt cọc nên căn cứ điểm a khoản 1 Điều 39 của BLTTDS năm 2015 thì vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nơi bị đơn cư trú. Quan điểm thứ hai xuất phát từ các vụ án phát sinh trên thực tế, việc đặt cọc gắn với việc giao kết thực hiện các giao dịch về đất (chủ yếu là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) thì đối tượng của hợp đồng này là quyền sử dụng đất nên Tòa án nơi có bất động sản sẽ có thẩm quyền giải quyết[3] tranh chấp hợp đồng đặt cọc.
Như vậy, việc xác định thẩm quyền của Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc có nhiều quan điểm khác nhau, việc áp dụng pháp luật chưa được thống nhất.
Về vấn đề phạt cọc
Đối với tranh chấp hợp đồng đặc cọc, theo thực tiễn xét xử, các Tòa án thường căn cứ theo hướng dẫn tại mục I.1 của Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/04/2003 của Hội đồng thẩm phán TANDTC hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình để giải quyết tranh chấp.
Theo căn cứ trên thì chỉ những trường hợp thuộc một trong hai điểm a và c ở mục I.1 của Nghị quyết nêu trên và không thuộc trường hợp hai bên cùng có lỗi hoặc trường hợp bất khả kháng/trở ngại khách quan mới được áp dụng chế tài phạt cọc theo quy định. Như vậy, không phải mọi trường hợp có thỏa thuận đặt cọc xảy ra tranh chấp thì đều có thể thực hiện chế tài phạt cọc.
Chính vì thế, việc chấp nhận hay không chấp nhận việc phạt cọc cần phải phân định được lý do dẫn đến không giao kết hoặc không thực hiện hợp đồng là do lỗi chủ quan hay lỗi khách quan. Nếu là lỗi chủ quan thì cần xác định là lỗi của ai, lỗi của một bên (bên nhận đặt cọc hay bên đặt cọc) hay lỗi của cả hai bên. Nếu là lỗi khách quan thì phải chứng minh là do đã xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc do trở ngại khách quan để thực hiện chế tài phạt cọc.
Trên đây là nội dung khái quát liên quan Những điều cần lưu ý khi xảy ra tranh chấp hợp đồng đặt cọc mà Phước và Các Cộng Sự chia sẻ đến bạn đọc. Nếu Quý khách hàng gặp bất kỳ khó khăn nào liên quan đến lĩnh vực pháp lý này, vui lòng liên hệ chúng tôi. Phước và Các Cộng Sự là một công ty luật được thành lập tại Việt Nam và hiện có gần 100 thành viên đang làm việc tại ba văn phòng Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và Đà Nẵng. Phước và Các Cộng Sự cũng được đánh giá là một trong những công ty luật có đội ngũ nhân viên chuyên sâu trong lĩnh vực pháp lý hàng đầu tại Việt Nam mà có các lĩnh vực hành nghề được đánh giá đứng đầu trên thị trường pháp lý như Lao động và Việc làm, Thuế, Mua bán và Sáp nhập, Tranh tụng. Chúng tôi tự tin là một trong những Công ty Luật cung cấp dịch vụ pháp lý tốt nhất đến Quý khách hàng.
[1] Điều 39.1.a của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015
[2] Điều 39.1.c của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015
[3] Điều 39.1.c của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015
